FAQ 

Veelgestelde vragen bij het (ver) kopen van een woning
 

Ik wil een woning kopen. Wat moet ik doen?
Allereerst is het belangrijk om te weten wat je kan lenen. Hiervoor kan je een afspraak maken bij een erkende hypotheekadviseur. Wij kunnen jou hierin zeker adviseren en in contact brengen met erkende adviseurs. Daarna kan je de woning die je interessant vindt bezichtigen en de dossierstukken doornemen. Je kan jouw interesse uiten door schriftelijk/mondeling een bod uit te brengen. Wij gaan er dan mee aan de slag en geven jou een terugkoppeling. Als jouw bod geaccepteerd is en het voorlopig koopcontract is getekend, gaat jouw hypotheekadviseur je verder helpen met het proces. Op zoek naar een financieel adviseur? Neem dan contact met ons op!
 

Ik ben geïnteresseerd in een woning. Hoe breng ik een bod uit?
Nadat je de woning hebt bezichtigd en met je hypotheekadviseur hebt overlegd wat je financieringsmogelijkheden zijn, kun je een voorstel uitbrengen via de eigen website van de woning of door ons rechtstreeks te mailen (info@vangroenigen.nl) of te bellen. Mail je ons rechtstreeks zorg er dan voor dat het volgende minimaal in het voorstel vermeld staat:
- Bedrag in euro’s;
- Welke voorwaarden (wel/geen financiering, wel/geen bouwtechnische keuring etc.);
- Voorkeur voor oplevering.
 

Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op je bod door:

1. Een tegenbod te doen
2. Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.
 

Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.
 

Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?
Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om een teleurstelling te voorkomen.
 

Is het hoogste bod altijd de koper?
Dat hoeft niet. Soms spelen de voorwaarden of oplevering een belangrijkere rol voor de verkoper(s) waardoor de hoogste bieder niet altijd de koper wordt.
 

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heb je als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.
 

Mag een NVM-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Ja, dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerdere gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
 

Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.
 

Biedsystemen bij verkoop van een woning
Wie een woning gaat kopen of verkopen, krijgt te maken met een biedsysteem. Het biedsysteem bepaalt de spelregels van de verkoop. Bij veel mensen is vaak onduidelijkheid omdat er verschillende biedingssystemen worden gebruikt en omdat er ook nog varianten mogelijk zijn. Het biedsysteem kan zelfs aangepast worden tijdens het verkoopproces. Hoe zit het nu precies?

1. Verkoop volgens het Haarlemse biedsysteem 
Als een woning in de verkoop is genomen en iemand brengt als eerste een serieus bod uit, dan krijgt die persoon de positie van eerste bieder. Tijdens de onderhandeling met de eerste bieder, kunnen andere geïnteresseerden de woning bekijken. Zij krijgen dan te horen dat er een openingsbod op de woning rust van de eerste bieder. Het bedrag en de naam van de eerste bieder wordt niet genoemd. Als er andere geïnteresseerden zijn, dan hebben zij de mogelijkheid om eenmalig een uiterst bod uit te brengen inclusief eventuele ontbindende voorwaarden.

De verkopende makelaar zal deze biedingen bespreken met de verkoper. Vervolgens krijgt de eerste bieder een uiterst verkoopvoorstel. Als deze hier op ingaat, zal de koopovereenkomst met hem worden gesloten. Heeft de eerste bieder geen interesse, dan is de verkoper vrij om met een van de andere geïnteresseerden een koopovereenkomst te sluiten.

2. Verkoop volgens inschrijving

Bij verkoop volgens inschrijving, worden geïnteresseerden uitgenodigd om schriftelijk hun uiterst bod kenbaar te maken voor een specifieke datum. Op de opgegeven datum zal de verkoper het meest interessante bod accepteren.

Mijn bod is geaccepteerd, wat nu?
Wij vragen jouw gegevens en ID op, zodat het koopcontract opgemaakt kan worden. Vervolgens sturen wij de concept versie ter controle naar beide partijen op. Daarna wordt het contract op ons kantoor getekend. Als je een aankoopmakelaar hebt, zal hij/zij met jou tekenen. Na ondertekening gaan de drie wettelijke bedenkdagen (alleen voor een particuliere koper) en het eventuele financieringsvoorbehoud in. Het koopcontract sturen wij naar de door jou gekozen notaris.

Schriftelijkheidsvereiste
Verkoper behoudt zich het recht om het object te gunnen aan de gegadigde van zijn keuze. Een mondelinge overeenstemming tussen particuliere verkoper en de particuliere koper is niet rechtsgeldig. Met andere woorden: er is geen koop. Er is pas sprake van een rechtsgeldige koop als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit vloeit voort uit artikel 7:2 Burgerlijk wetboek. Een bevestiging van de mondelinge overeenkomst per e-mail of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst wordt overigens niet gezien als een “ondertekende koopovereenkomst”.
 

Wat houdt de bedenktijd in?
De wettelijke vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat als je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
 

Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Bij het uitbrengen van een bod kun je diverse voorwaarden meenemen. De meest voorkomende voorwaarden zijn verkrijgen van een financiering en het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Bij deze voorwaarden wordt altijd een einddatum afgesproken die in het koopcontract gezet wordt.
Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.
 

Wat is NHG?
Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je jouw geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald als jij dat niet meer kunt doen. Bijvoorbeeld wanneer je gaat scheiden, arbeidsongeschikt raakt, je partner overlijdt of bij werkloosheid.
NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

Je kunt NHG krijgen als je een lening afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als je bijvoorbeeld al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering).

Je kunt de garantie aanvragen via een geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet. NHG meeverhuizen of jouw bestaande hypotheek omzetten naar een hypotheek met NHG is ook mogelijk.
 

Wanneer is de verkoop definitief?
De verkoop is definitief als de bedenktijd en de eventuele ontbindende voorwaarden zijn verlopen.
 

Wat is een optie?

Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt:

1. In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet.
2. Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende NVM-makelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingsproces. Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning. De NVM-makelaar zal in deze periode bij andere geïnteresseerde partijen aangeven, dat op de woning een optie rust. Een optie kun je niet eisen. De verkoper beslist in overleg met de NVM-makelaar of dergelijke opties worden gegeven.
    

Hoe kies ik een notaris?
Als koper mag jij het notariskantoor kiezen. Je kan dit doen door bij diverse kantoren een offerte op te vragen en daaruit een keuze te maken. Uiteraard kunnen wij ook een aantal kantoren aanbevelen.
 

Wat is een eindinspectie en wanneer krijg ik de sleutels?
Bij de eindinspectie afspraak gaat de verkopend makelaar met de koper(s) en eventueel de verkoper(s) de lijst van zaken nalopen, wordt gecontroleerd of de woning wordt opgeleverd zoals afgesproken en worden de meterstanden opgenomen die wij ook naar jou mailen. Na deze inspectie vindt de overdracht op het notariskantoor plaats. Als er getekend is, ontvang je de sleutels van jouw nieuwe huis.
 

Wat is een informatieplicht/meldingsplicht?
De verkoper is verplicht om de (aspirant) koper(s) zo volledig mogelijk in te lichten over de woning en alle bijbehorende rechten, plichten en gebreken. Hierbij gaat het om de staat en toestand van de woning.
 

Wat is een onderzoeksplicht?
Een (aspirant) koper dient een woning goed te onderzoeken en hierbij wordt verwacht dat er zorgvuldig en actief te werk wordt gegaan. Dit kan bijvoorbeeld door:- Alle dossierstukken grondig door te nemen;
- Bestemmingsplan informatie te checken bij de gemeente of via ruimtelijkeplannen.nl;
- Vragen te stellen aan de makelaar;
- Uitvoeren van een bouwtechnische keuring.

Hulp van een aankoopmakelaar wordt zeker aanbevolen.
 

Wat houdt ‘kosten koper’ in?
Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt.
Onder kosten koper vallen de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting;
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering;
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.

Naast deze kosten dient de koper ook rekening te houden met:
- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte;
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Deze kosten worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt.
 

Wat is eigen grond en wat is erfpacht?
Eigen grond is dat je volledig eigenaar bent van de grond. Erfpacht houdt in dat bijvoorbeeld de Gemeente eigenaar is van de grond onder je woning/appartement. De erfpachtperiode is soms met een einddatum of eeuwigdurend. Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding. Die vergoeding heet canon. De canon wordt vaak voor een bepaalde periode of voor de gehele duur afgekocht (vooruitbetaald). Na afloop van de afgekochte periode of zelfs het contract bepaalt de Gemeente op dat moment de nieuwe canon. Afgekocht erfpacht is nog geen eigen grond. Vaak is het wel mogelijk om de erfpacht om te zetten naar eigen grond.
 

Wat is een vrijblijvende waardebepaling?
Bij een waardebepaling komt een van onze makelaars bij jou thuis langs om meer te vertellen over hoe wij als makelaars kantoor te werk gaan. Daarnaast krijgt de makelaar zo een goed beeld van de woning om vervolgens een actuele marktwaarde af te kunnen geven. Ook worden tijdens het gesprek diverse strategieën besproken en de meest passende uitgelicht. Het gesprek is geheel oriënterend en ter kennismaking.
 

Wat is het verschil tussen een taxatie en waardebepaling?
Een waardebepaling geeft de actuele marktwaarde van de woning aan, maar kan niet gebruikt worden om een lening af te sluiten. Een taxatie is een officiële waardebepaling waarvan een uitvoerig rapport wordt opgemaakt en wordt o.a. gebruikt om een hypotheek af te sluiten.
 

Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?
De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden via www.nvm.nl/voorwaarden, zijn op te vragen via cv@nvm.nl of verkrijgbaar via je NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis.